| |
Продам Коммерческая недвижимость в Киеве,Оболонский район(Куреневка,Минский массив,Оболонь)
 | | | Район: Оболонский | | Количество комнат: 10 | | Этаж: 0 | | Площадь: 400 м² | | Адрес: Героев Сталинграда просп. 14 | | Цена: 140000 у.е. |
Информация:
Нежилой фонд,Героев Сталинграда просп.,14,полуподвал (цоколь),окна выше уровня земли,общая площадь 409 кв.м.,h=3,2м,отдельные входы,фасад,рядом (140м) набережная. Цена 2720 грн/кв.м. (торг). Возможно под офис,магазин,салон красоты,спортивный и бильярдный клуб,ресторан,пиццерию,бар... Наша цена 140000/4сотки=35 000 у.е.за сотку есть конкурентною для цен на землю для коммерческой застройки в Оболонском районе Киева в кварталах с развитой инфраструктурой и высокой покупательной способностью окружения - см. рынок земельных участков аналогичного расположения:http://www.ozimka.com/sale/lot/129197 http://erl-999.est.ua/7504919/ http://est.ua/7645097/ Но в нашем предложении не только 4 сотки земли,но есть стены наружные и внутренние,есть фундамент и перекрытие,есть вода,свет и канализация. Словом,есть т.н. "коробка" с заведенными коммуникациями,но без внутренней отделки. Т.о.,необходим ремонт,но без затрат на демонтаж старого ремонта. Да и согласование ремонта существенно ниже согласования проекта строительства и сдачей в эксплуатацию. По нашему расчету,предложенная цена 2770 грн/кв.м. соответствует инвестиционному критерию окупаемости за 5-6 лет. С уважением отнесемся к аргументированным замечаниям и,если наши обоснования окупаемости окажутся не состоятельными,с благодарностью за критику снизим цену. В отношении популярного ныне спроса на меньшие площади. С уважением отношусь к рациональному распоряжению средствами – это хороший урок кризиса. Но является ли правильным путь уменьшения площадей? Есть опасность попасть в ловушку не различения свойств денежной массы и инвестиций. Потоки денег подобны воде:возможно,долить еще немного (при желательности или для достижения эффективного уровня). Иное дело с инвестициями в недвижимость:даже при существенном увеличении цены за кв.м. может,не удастся увеличить площадь. И наоборот,недвижимость создает психологическую привязку к себе людей. Поэтому,операции с недвижимостью намного сложнее,чем обмен денег,автомобилей и иной техники – при этом величины иных транзакций могут существенно превышать стоимость недвижимости. Эти особенности операций с недвижимостью известны как азбучные основы психологии инвестиций. Но в практике нашего,постсоветского бизнеса,в условиях недавнего отсутствия свободы распоряжения,как финансовыми ресурсами,так и недвижимостью – в этих условиях очень легко попасться в ловушку схожести свойств инвестиций в недвижимость и иных инвестиций. Все дело здесь,с коммерческой недвижимостью обстоит следующим образом. Следуя бесспорно разумному (уроки кризиса) правилу уменьшить бизнес затраты мы покупаем минимально (рационально) необходимые площади коммерческой недвижимости. Дальнейшее развитие событий имеет два продолжения:бизнес либо удался,либо нет. В не нашем случае (тьфу,тьфу,тьфу),в случае не удачи в бизнесе любые инвестиции - это потери почти всегда. Мы же удачливые и бизнес удался. А характеристики:бизнес удался и развивается практически - очень связаны между собой. И вот,в случае (нашем) удачи бизнес требует развития. Вот в этот момент и проявляется неприятный момент:нельзя расширить коммерческие площади. И это плохо:ведь,сколько не инвестируй в малолитражку - малолитражкой она и останется. Выход:объемнее посмотреть и предположить различные пути рационализации (уменьшения) бизнес затрат. И как апробированные эффективной практикой направления:- продолжительное время успешные бизнесмены экономили на отделку офисов;- как опцию прибрести большие площади,но инвестировать в отделку первоначально необходимых площадей;- не покупать помещений с ремонтом для продажи и тем уменьшить вероятность (высокую к сожалению) дополнительных затрат на исправление (через год-два) халтуры;- избегать перецененных объектов - пример тому постсоветские традиции стремления любой ценой попасть в центр («возле горисполкома правильный гастроном,а квартира должна быть рядом с выходом из станции метро – добираться удобно») – массовое стремление народа зачастую направлено к переоцененным объектам;- обратить на объекты,недооцененные в виду местных традиций,но широко используемых в странах более развитого бизнеса и это направление,с позволения,рассмотрим на примере несколько подробнее ниже. О преобладании интереса к ЦЕНТРУ:Наше предложение - это наличие состоятельных бизнесменов в количестве и плотности инвестиций (на единицу площади) соизмеримых с т.н. ЦЕНТРОМ. Дополнительно,к обоснованию принятия решения покупки:- дом находится во дворе и прекрасно виден с центральной дороги (пр. Г.Сталинграда);- оформлено на физ. лицо;- потолок 3,2 м. и выше (стяжка пола и фундаменты позволяют еще увеличить высоту);- право собственности получено более 10 назад;- "действия по вводу в эксплуатацию" - помещения в документе собственности и БТИ зарегистрированы как НЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,позволяющие любое использование;- указанные помещения выделены в проекте до ввода всего дома в эксплуатацию(1996 г.) и до выкупа квартир. При этом,остаются вне помещения для ЖЭКа с отдельным входом (дополнительно к предлагаемым);- новые помещения интересны,но,более 80% киевских земель - просадочные грунты.Т.е.,если не выбрасывать деньги в скоропортящийся ремонт,то необходимо время для усадки дома и проявления того,что может проявиться лет через 3-7 (время,позволяющее увидеть сквозь трещины строений относительность уровня постсоветских знаний и практики в области оснований и фундаментов);- указанные помещения "после строителей". Довольно редко встречалось увидеть финских (или др. подобного рейтинга) строителей в Киеве,а остальное.... "Как для себя" - разумнее инвестировать в отделку под личным контролем. Да и цель использования определяет специфику и стоимость отделки;- место,место и место - три основных критерия оценки недвижимости. Уровень и динамика инвестиций "оболонских липок" определяет высокую бизнес привлекательность данного места;- использование полуподвалов как путь увеличения прибыли за счет минимальных затрат на приобретения прибыльного места реализации бизнеса в докризисный период не заслужено было обделено вниманием в отличие от западноевропейской практики (начиная с Прибалтики). Может быть,кризис заставит считать деньги и думать о разумности (надежности) бизнеса.
Коммерческая недвижимость на карте:
|
|
