закрыть

Бесплатная консультация

Для получения бесплатной консультации юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email или телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
Агентство недвижимости Киевская Русь

Недвижимость Киева и Киевской области

Продажа квартир и домов в Киеве

+Добавить объявление
Телефон+380(44)332-1800
Emailinfo@realty-ukraine.net
Skypegoncharov.realty
FacebookМы на Facebook
ВКонтактеМы ВКонтакте
Риэлторские услугиНаши предложенияЮридические услугиБТИБезопасностьКонсультацииУслуги иностранцамО нас
Slideshow Image 1
УкраинаПокупкаПродажаАрендаНовостройкиКоммерческая недвижимостьКредитованиеИнвестирование




Консультация адвоката
Как открыть фирму
lombard

Переведення житла у нежитловий фонд

Плануючи укладати договори оренди житлових будинків або квартир з метою розміщення офісу,а особливо тоді,коли передбачається переобладнання або перепланування приміщення (через що житло у подальшому стане непридатним для проживання),перед підприємцями щоразу постає запитання:необхідне чи ні переведення об’єкта оренди із житлового фонду в нежитловий?

Зауважимо,що зазначене переведення має здійснюватися силами власника і від його імені. Здійснення будь-яких дій щодо зміни статусу житлового приміщення з боку орендаря,незалежно від строку оренди,неможливе,оскільки у нього немає права розпоряджатися майном,— таке право залишається за власником приміщення.

Більшість фахівців вважають,що про позбавлення статусу житлового слід подбати перед укладенням договору оренди. Також можна зобов’язати орендодавця перевести належне йому приміщення із житлового фонду до нежитлового окремою умовою договору. Проте на таке переведення може не бути згоди власника (якщо він після закінчення строку договору оренди планує використовувати приміщення як житлове,а механізм зворотного переведення із нежитлового в житлове не передбачений чинним законодавством) або просто немає можливості виконати всі вимоги,необхідні для надання приміщенню статусу нежитлового. Але,з іншого боку,для житлового приміщення може бути проблемою отримати дозволи на проведення планованої реконструкції (перепланування) і на початок роботи (введення в експлуатацію об’єктів) від органів Держнаглядохоронпраці,санепідемстанції та пожежного нагляду.

Згідно з додатком Б до державних будівельних норм ДБН В.2.2-15-2005 р. «Житлові будинки. Основні положення»,які є обов’язковими для юридичних і фізичних осіб — СПД незалежно від форм власності та відомчої належності,нежитлове приміщення — приміщення у структурі житлового будинку,що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. Згідно з п. 2.50 розділу «Нежитлові поверхи (приміщення)» ДБН В.2.2-15-2005 р.,на першому,другому і цокольному поверхах житлових будинків допускається розміщувати приміщення:адміністративні,магазинів роздрібної торгівлі,громадського харчування,побутового обслуговування,банків,юридичних консультацій і нотаріальних контор,контор житлово-експлуатаційних організацій тощо згідно з переліком та відповідними вимогами щодо загальної площі та кількості відвідувачів.

При цьому приміщення громадського призначення повинні мати входи та евакуаційні виходи,ізольовані від житлової частини будинку (п. 2.53 ДБН В.2.2-15-2005 р.),а підходи і під’їзди до них не мають перешкоджати під’їзду до кожного входу житлового будинку пожежних,санітарних машин та пересувної техніки комунальних служб (п. 1.5 ДБН В.2.2-15-2005 р.).

Складно? Авжеж. Якщо ж планується укладення договору оренди житлового приміщення для розміщення офісу не на першому,другому і цокольному поверхах та немає можливості влаштування окремого входу,не пов’язаного з під’їздом житлового будинку,то зрозуміло,що в такій ситуації про переведення приміщення із житлового фонду в нежитловий не йтиметься.

Що стосується згаданого переведення,то слід виходити з норм статей 7 і 8 ЖК. Так,згідно зі ст. 7 ЖК «непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях <...> за рішенням виконавчого комітету обласної,міської (міста республіканського підпорядкування) ради народних депутатів»,зокрема,їх «може бути переобладнано в нежилі ». У частині першій ст. 8 ЖК обумовлено:«Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі,як правило,не допускається.

У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів,зазначених у частині другій» ст. 7 ЖК. Вищий господарський суд в інформаційному листі від 07.06.2005 р. №01-8/1051 роз’яснив,що положення частини першої ст. 8 ЖК щодо порядку переведення житлових будинків і приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові можуть застосовуватись і до житлових будинків,квартир,які належать фізичним і юридичним особам на праві приватної власності.

Отже,переобладнання житлових приміщень для використання їх з іншою метою проводиться у разі визнання їх непридатними для проживання з подальшим переведенням в нежитлові (як виняток,у нежитлові можуть бути переведені і приміщення,придатні для проживання),а конкретний порядок дій визначено в Постанові Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. №189. Згадаємо також,що в деяких органах місцевої влади є практика надання дозволів громадянам та юр. особам на використання власних квартир як нежитлових для розміщення в них,зокрема,офісних приміщень. Проте слід враховувати,що переведення житла в нежитловий фонд на підставі статей 7 та 8 ЖК є правом,а не обов’язком рад. Через відсутність чіткого порядку і послідовності дій,необхідних для зміни статусу приміщення (мається на увазі — нового загальноукраїнського нормативного акта) перелік документів та строки здійснення цієї процедури встановлюються на розсуд місцевих органів влади,а наслідки — зрозумілі...

1. Для використання,переобладнання та переведення житлових приміщень із житлового фонду до нежитлового доцільно скористатися роз’ясненнями Міністерства будівництва,архітектури та житлово-комунального господарства від 01.04.2006 р. та від 01.12.2006 р.
2. Так,рішеннями виконкому Львівської міськради надаються дозволи на використання власних квартир під офіси,магазини тощо (зокрема,рішення №981 від 23.08.2006 р.).
Своєю чергою,розпорядженням КМДА від 01.10.2002 р. №1825 затверджено Порядок переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі у м.Києві,а рішенням виконкому Харківської міськради від 04.06.2003 р. №572 затверджено Положення про порядок переведення жилих приміщень та жилих будинків в нежилі.
3. Здійснити (підтвердити) зміну статусу приміщення можна і в судовому порядку. Спроби,хоч і невдалі,зобов’язати через суд КМДА затвердити розпорядження про переведення кількох квартир з житлового до нежитлового фонду було зроблено АКБ «Правекс-Банк» (див. постанови Вищого господарського суду України від 17.03.2005 р. №41/242 і №41/244 та від 31.03.2005 р. №41/243 і №41/245).

Знову ж таки,дещо інші норми закладено в Законі про ОСББ,на підставі ст. 26 якого переобладнання об’єкта житлового фонду в офіс і невикористання його за основним призначенням — для проживання громадян — не означає переходу приміщення до категорії нежитлових. Офіс,утворений на базі квартири (з дотриманням орендарем державних будівельних,протипожежних,санітарно-гігієнічних та інших норм,встановлених законодавством),після підписання договору оренди залишається складовою частиною житлового фонду України,на який поширюється чинне житлове законодавство,і у правовому розумінні залишається квартирою.

В абзаці 2 ст. 26 Закону про ОСББ стосовно орендованого для здійснення господарської,підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності житла сказано:«За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежитлове на термін дії договору оренди або постійно у порядку,встановленому законодавством». От тільки практично втілити першу частину цієї норми закону неможливо,оскільки немає порядку тимчасового переведення житлового приміщення у нежитлове на термін дії договору оренди. Крім того,достеменно невідомо,що мав на увазі законодавець,коли писав «за необхідності».

Що ж робити із цим законодавчим “зачарованим” колом? Рішення,зрозуміло,приймається залежно від обставин,а особливо від того,чи передбачається реконструкція приміщення і чи залишиться воно надалі придатним для проживання.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ. Объединение риэлторов и юристов рынка недвижимости Киева. Сopyright ©2004-2012Сopyright ©2004-2012 ICT COMPANY www.infopromua.com. Все права защищены.
Выгодно продадим/сдадим вашу недвижимость
cursor

Оформление заявки

Адвокатское и риелторское объединение Украины предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости. Мы с радостью готовы предложиться Вам свои услуги по продаже и аренде недвижимости в Киеве и Киевской области.

Оставьте Ваш номер телефона и наш специалист свяжется с Вами в кратчайшие сроки

Ваш номер телефона: