закрыть

Бесплатная консультация

Для получения бесплатной консультации юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email или телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
Агентство недвижимости Киевская Русь

Недвижимость Киева и Киевской области

Продажа квартир и домов в Киеве

+Добавить объявление
Телефон+380(44)332-1800
Emailinfo@realty-ukraine.net
Skypegoncharov.realty
FacebookМы на Facebook
ВКонтактеМы ВКонтакте
Риэлторские услугиНаши предложенияЮридические услугиБТИБезопасностьКонсультацииУслуги иностранцамО нас
Slideshow Image 1
УкраинаПокупкаПродажаАрендаНовостройкиКоммерческая недвижимостьКредитованиеИнвестирование




Консультация адвоката
Как открыть фирму
lombard

Покупка жилья в новостройке

Новостройки в последние годы пользуются повышенным спросом. Главная причина - новостройки чаще дешевле аналогичной недвижимости на вторичном рынке и оплату можно производить поэтапно до сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того,новые дома построены по современным технологиям:подземный паркинг,большие холлы и просторные лестничные площадки,теплосберегающие утепленные фасады,металлопластиковые окна со стеклопакетами,несколько лифтов (грузовой и пассажирские),медная электрическая проводка,счетчики воды и тепла. Квартиры в новостройках имеют современную планировку:большие кухни,два санузла,просторные холлы,большие лоджии и окна,светлые комнаты. В новых домах,не опасаясь за электропроводку,можно установить любую современную бытовую технику.

Существует три основных способа приобрести в собственность жилье на первичном рынке:
- Приобретение имущественных прав на жилье;
- Приобретение жилья в новостройке,введенной в эксплуатацию;
- Приобретение жилья у владельца такой недвижимости.

Приобретение имущественных прав на жилье

Суть такого приобретения заключается в привлечении денежных средств от населения на финансирование строительства жилья путем заключения договоров купли-продажи имущественных прав или права требования на объект недвижимости,который будет построен. Имущественное право — право,охраняющее и описывающее свойства материальных объектов права собственности. Также это субъективные права участников правоотношений,связанные с владением,пользованием и распоряжением имуществом.

Но все-таки такая покупка жилья в новостройке чревата определенными рисками. Гражданский кодекс Украины № (далее - ГКУ) устанавливает,что предметом договора купли-продажи может быть товар,который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен,получен) продавцом в будущем. Но,несмотря на оговорку,касательно предмета,который будет создан продавцом в будущем,заключить договор купли-продажи будущей квартиры нельзя. Так,ГКУ под недвижимостью понимает земельные участки,а также объекты,размещенные на земельном участке,перемещение которых невозможно без их обесценивания та изменения назначения. Т.е. в договоре необходимо указать как минимум месторасположение недвижимости на участке земли. А этого сделать невозможно до окончания строительства. Соответственно условия договора несогласованны,а значит - договор не заключен.

Также,согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952-IV от 01.07.2004 г. сделки с недвижимостью заключаются,если право собственности на объект недвижимости зарегистрировано. ГКУ предусматривает,что право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома,постройки,строения и т.д.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Поэтому,продажа строящегося или предполагаемого к постройке дома (квартиры) как будущего имущества невозможна,потому что до создания имущества и его регистрации у него отсутствует правообладатель.

Будущий (недостроенный) дом (квартира) в данном случае не является объектом имущественных прав (вещью),а есть лишь объект обязательств по строительству. Т.е. компания-застройщик берёт на себя обязательство построить дом в оговоренный срок. Схема действий застройщика выглядит так:строительная компания инициирует регистрацию самостоятельного юридического лица,которое приобретает функции заказчика строительства и оформляет проектно-сметную документацию,а также заключает договор подряда на строительство с упомянутой строительной компанией.

В связи с этим между заказчиком строительства и строительной компанией (подрядчиком) возникают взаимные обязательства:подрядчик – обязан построить дом,заказчик – имеет право получить этот дом в собственность по окончанию строительства. Т.е. у заказчика строительства возникает имущественное право на будущий объект недвижимости. Одновременно с этим у заказчика строительства возникает право требовать от строительной компании,чтобы она построила и передала ему многоквартирный дом. Именно этими правами заказчик собирается «поделиться» с инвестором. Сделать это ему позволяет гражданское законодательство Украины. Согласно ГКУ лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу,кроме случаев,установленных законом. В нашем случае договор будет возмездным,т.к. имущественные права и право требования могут быть предметом договора купли-продажи.

Поэтому заказчик продает свои права инвестору одним из следующих способов:
- заключить договор купли-продажи имущественного права;
- заключить соглашение о купле-продаже (уступке) права требования.

Законодатель также предоставляет заказчику право объединить эти варианты:например,предметом договора будут имущественные права,а способ исполнения – уступка права требования с уведомлением о ней должника (подрядчика). Альтернативный способ приобретения квартиры в новостройке – покупка целевых облигаций,дающих возможность получения вожделенных квадратных метров после завершения процесса строительства объекта. В таком случае компания-застройщик выпускает беспроцентные облигации,обеспечением по которым является жилплощадь в новостройке. Данные ценные бумаги приобретаются будущими владельцами квартиры в новостройке,соотношение стоимость облигации:количество квадратных метров жилья определяется застройщиком. Привлекательность идеи состоит в том,что,собрав средства на первоначальный взнос,размер которого на начальном этапе строительства составляет около 30% от стоимости жилья,можно постепенно «докупать» квадратные метры по мере формирования собственного бюджета. Обратите внимание,что согласно Закону Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже" покупатель не имеет возможности претендовать на определенную квартиру,по крайней мере,до того момента,пока он не выкупит назначенное застройщиком необходимое для «бронирования» определенной квартиры количество облигаций. Некоторые гарантии для инвестора появляются в случае подписания между ним и застройщиком договора резервирования определенной квартиры. Еще одним недостатком данного способа является возможность изменения стоимости облигации (и,соответственно,квадратного метра) по мере строительства объекта.

В целом,независимо от выбранного способа приобретения квартиры в новостройке,не стоит терять бдительности и перед заключением договора с застройщиком обзавестись максимально возможным количеством информации о нем. Стоит узнать,кто стоит за той или иной компанией,имеет ли застройщик все необходимые лицензии и разрешения,есть ли у него «портфолио» в виде построенных и введенных в эксплуатацию объектов. Еще одним важным моментом является наличие у компании-застройщика технических условий и утвержденного проекта подключения к инженерным сетям,так как от этого напрямую зависит сдача построенного объекта в эксплуатацию и взятие его на баланс обслуживающей организацией.

Как быть уверенным,что получишь желаемые квадратные метры,а не потеряешь все вложенные в строительство деньги и на что обратить внимание,чтобы вместо радости новоселья не получить разбирательства с недобросовестным застройщиком? Кто знает,закончит ли застройщик строительство в срок и насколько качественно возведет дом?

...На что обязательно необходимо обратить внимание перед покупкой квартиры?

На застройщика. Для того чтобы минимизировать свои риски при покупке жилья в новостройке,следует обязательно располагать хотя бы необходимым минимумом сведений о данном конкретном застройщике. В Компании «Гончаров и Партнеры» Вам предоставят достаточно подробную информацию практически обо всех застройщиках. База данных содержит сведения о том,что данный застройщик уже построил,а также о том,над какими объектами застройщик собирается работать в ближайшее время. Очевидно,что один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика - наличие у него четких планов. Если застройщик планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий,то дом,в котором Вы хотите купить квартиру,наверняка не первый и не последний объект этого застройщика.

...На репутацию компании. Проверяйте год создания фирмы,форму собственности,реализованные проекты,банки-партнеры,планы компании. Однако,самая лучшая реклама застройщику,– если опытные специалисты уже проводили сделки с конкретной проверенной компанией и Вы получаете необходимую информацию из первых рук.

...На документы застройщика. Такими документами являются:
- свидетельство о регистрации;
- устав компании;
- справка от налоговой инспекции о том,что данный застройщик платит налоги;
- лицензия на строительную деятельность;
- проект застройки,утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации:поэтажные планы здания,проектную документацию);
- государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
- разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке,выданное органом исполнительной власти;
- заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.
Избегайте быстрых решений. Адвокаты и юристы нашей Компании могут помочь Вам проверить наличие у застройщика обязательного пакета документов,подтверждающих право застройщика на возводимую новостройку.

...На стоимость. Стоимость квартиры в новостройке должна соответствовать средним ценам на рынке. С высокой долей вероятности можно сказать,что если дом на нулевом цикле,а цена ниже на 15% среднерыночной,дом может остаться недостроенным. В этом вопросе Вам помогут опытные рыэлторы нашей Компании.

...На сроки строительства. Если вы ограничены в сроках,- приобретайте квартиру в уже введенном в эксплуатацию доме. Если сроки не ограничивают,но Вы хотите дополнительных гарантий - бронируйте квартиру,заключайте договор бронирования квартиры и покупайте уже готовое жилье. Правовой отдел компании «Гончаров и партнеры» поможет в оформлении такой сделки.

Приобретение жилья в новостройке,введенной в эксплуатацию

В последнее время количество введенных в эксплуатацию объектов недвижимости выросло в два раза по сравнению с предыдущими годами,а это значит,что есть возможность приобрести жилье в уже готовой к эксплуатации новостройке. Плюсом покупки квартир в таких домах есть тот факт,что Вам нет необходимости оплачивать строительство жилья,так как дома уже введены в эксплуатацию. Но все-таки это не означает,что при покупке такого жилья не существует определенных рисков. Оформление приобретения жилья в новостройке является сложной процедурой,поэтому необходимым является юридическое сопровождение такой покупки.

Специалисты компании «Гончаров и партнеры» проведут проверку официального статуса застройщика и правомочности заключения им сделок,правовую экспертизу сделки,анализ рисков при покупке квартиры в новостройке,как с юридической,так и с практической точки зрения. К сожалению,несмотря на все предпринимаемые правительством меры по ужесточению контроля за строительным рынком,нередко его участники могут не иметь всей необходимой разрешительной документации. Выяснить это рядовому гражданину,вместе с тем,очень непросто. Наша компания готова прийти к нему на помощь. Мы подскажем,какие именно документы следует запросить у застройщика,оценим риски при заключении сделки. В случае необходимости мы также оформим запросы в официальные инстанции для проверки законности деятельности девелопера.

Приобретение жилья у владельца недвижимости

Приобретение жилья в новостройке возможно и путем покупки у его непосредственного владельца. В этом случае процедура оформления есть такой же,как и при покупке жилья на вторичном рынке. Но здесь также есть множество нюансов,на которые стоит обратить особое внимание. У владельца обязательно должен быть документ,подтверждают право собственности на такое имущество.

Право собственности на объект недвижимости может возникать на разных основаниях:в процессе приватизации государственного жилого фонда,в порядке инвестирования средств в строительство многоквартирного дома (долевое участие),в результате сделки купли-продажи недвижимости или обмена. Можно также унаследовать квартиру или получить в подарок… Все эти вариации возникновения права собственности описываются в документах,которые называются правоустанавливающими.

Правоустанавливающий документ – это документ,который подтверждает право владеть,пользоваться и распоряжаться принадлежащей Вам недвижимостью,и описывает,на основании чего получено право собственности и документ о регистрации данного права. В соответствии с Временным Положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество к правоустанавливающим документам относятся:
- При приватизации квартиры (комнаты) в индивидуальную,долевую,общую совместную или общую долевую формы собственности – это договор передачи,зарегистрированный в органах юстиции и свидетельство о собственности на жилище.
- при приватизации комнаты с выкупом освободившейся комнаты – договор передачи комнаты,зарегистрированный в органах юстиции,свидетельство о собственности на комнату,договор купли-продажи освободившейся комнаты,зарегистрированный в органах юстиции.
- при покупке квартиры (дома,комнаты,доли в них) – это договор купли-продажи,зарегистрированный в органах юстиции.
- при дарении квартиры (дома,комнаты,доли в них) – это договор дарения,зарегистрированный в органах юстиции.
- при мене квартиры (дома,комнаты,доли в них) – это договор мены,зарегистрированный в органах юстиции.
- при приобретении недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания,содержания или с иждивением) – договор ренты,зарегистрированный в органах юстиции.
- при приобретении недвижимости по наследству (по закону или завещанию) – это свидетельство о праве на наследство,зарегистрированное в органах юстиции.
- при приобретении недвижимости супругами на общие средства во время брака – это свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов,зарегистрированное в органах юстиции.
- при перераспределении,определении и выделе долей – договор распределения долей,зарегистрированный в органах юстиции.
- при строительстве дома – свидетельство о праве собственности на земельный участок,справка о регистрации в БТИ по месту нахождения,зарегистрированная в органах юстиции.
- при выплате пая ЖСК,ЖК – это справка о выплате пая,зарегистрированная в органах юстиции,свидетельство о собственности на жилище.
- при исполнении решения суда – решение суда,вступившее в законную силу,зарегистрированное в органах юстиции или исполнительный лист.

Для того чтобы купить квартиру,необходимо пройти такие этапы:
- выбрать квартиру;
- подписать договор о задатке;
- заключить сделку купли-продажи;
- принять квартиру (акт приема-передачи квартиры);
- пройти государственную регистрацию права собственности в БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Что нужно знать при покупке квартиры? Если квартиру продают по доверенности - подумайте,прежде чем заключать такую сделку. Но уж если решились,то,по крайней мере,потребуйте непременно личной встречи с тем,кто выдал доверенность. Будьте очень внимательными,если документом,подтверждающим право собственности на квартиру является дарственная.

Если Вы все-таки решились на покупку недвижимости,- обращайтесь к нашим специалистам Компании «Гончаров и Партнеры». Мы гарантируем положительный результат покупки и юридическое сопровождение сделки.

В старых же квартирах нередко приходится искать компромисс:стиральная или посудомоечная машина,электрочайник или кофеварка - при одновременной работе нескольких приборов электричество отключается. Купить квартиру в новостройке можно "чисто",без проблем с прежними хозяевами.

Главный минус покупки квартиры в новостройках - деньги вложены,а жить пока невозможно. Инвестирование обычно начинается на этапе "котлована",обещанные сроки ввода в эксплуатацию дома часто затягиваются,есть вероятность,что объект недвижимости станет одним из долгостроев. Поэтому,до того как купить квартиру в новых домах Киева или любого другого населенного пункта Украины,обязательно наведите справки о Застройщике:как давно работает на строительном рынке,какие объекты уже построены и сданы ли в срок,качество строительства. Кроме того,проверьте документы по интересующему Вас объекту:лицензии,разрешения на строительство и т.д. Еще один минус - практически все квартиры в новостройках сдаются без отделки. Ремонт потребует дополнительных вложений средств,времени и нервов. На год-два Вам обеспечен постоянный шум за стеной,ведь ремонт делают все. В новостройках не избежать звука дрели или молотка по вечерам,строительной пыли и мусора.

Покупка недвижимости у застройщика,как объект инвестиций,в последние годы была очень выгодной,благодаря постоянному росту цен. Покупали на начальном этапе строительства,затем перепродавали дороже по переуступке. Чаще вкладывались средства в недорогие однокомнатные,двухкомнатные квартиры в новостройках и офисы небольшой площади. В последний год,из-за экономического кризиса и остановки строительства многих объектов,этот вид инвестиций в новостройки стал рисковым. Надеемся,что представленная на портале информация поможет Вам выбрать и выгодно приобрести квартиру,офис или паркинг.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ. Объединение риэлторов и юристов рынка недвижимости Киева. Сopyright ©2004-2012Сopyright ©2004-2012 ICT COMPANY www.infopromua.com. Все права защищены.
Выгодно продадим/сдадим вашу недвижимость
cursor

Оформление заявки

Адвокатское и риелторское объединение Украины предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости. Мы с радостью готовы предложиться Вам свои услуги по продаже и аренде недвижимости в Киеве и Киевской области.

Оставьте Ваш номер телефона и наш специалист свяжется с Вами в кратчайшие сроки

Ваш номер телефона: