закрыть

Бесплатная консультация

Для получения бесплатной консультации юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email или телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
Агентство недвижимости Киевская Русь

Недвижимость Киева и Киевской области

Продажа квартир и домов в Киеве

+Добавить объявление
Телефон+380(44)332-1800
Emailinfo@realty-ukraine.net
Skypegoncharov.realty
FacebookМы на Facebook
ВКонтактеМы ВКонтакте
Риэлторские услугиНаши предложенияЮридические услугиБТИБезопасностьКонсультацииУслуги иностранцамО нас
Slideshow Image 1
УкраинаПокупкаПродажаАрендаНовостройкиКоммерческая недвижимостьКредитованиеИнвестирование




Консультация адвоката
Как открыть фирму
lombard

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ДАВНОСТИ ВЛАДЕНИЯ:ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА УСЛОВИЙ ВЛАДЕНИЯ И ОБЪЕКТА

По правовой природе институт приобретательной давности призван устранить юридическую неопределенность понятия фактического владения имуществом,ввести в хозяйственный оборот выбывшие из него недвижимые вещи,чем обеспечить стабильность последнего.

Давнишнее владение,чтобы служить основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество,должно не только продолжаться в течение определенного времени,но и иметь определенное действующим законодательством смысловое значение.

Учитывая указанное,особый интерес представляют правовые категории добросовестности завладения,открытости,непрерывности,безтитульности владения,которые определены действующим законодательством как условия,при наличии которых владение может трансформироваться в право собственности,и характеристики недвижимого имущества как потенциального объекта права собственности давнишнего владельца по ст. 344 Гражданского Кодекса Украины.

Статья посвящена общей характеристике условий приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения,таких как добросовестность завладения,открытость владения,непрерывность владения,безтитульность владения,и характеристике недвижимого имущества как объекта давнишнего владения.

С 01.01.2011 г. участники правоотношений,которые добросовестно завладели и продолжали открыто,непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение 10 лет,могут приобрести по решению суда право собственности на такое имущество по приобретательной давности (ст. 344 Гражданского Кодекса Украины).

В соответствии с п. 8 Заключительных и переходных положений Гражданского Кодекса Украины 2003 года правила его ст. 344 Об приобретательной давности распространяются также на случаи,когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу этим Кодексом. Итак,в срок открытого,непрерывного владения лица недвижимым имуществом может быть причислено владения за три года до вступления в силу Гражданского Кодекса Украины 2003 г.,начиная с 01.01.2001 г.,а признание права собственности по приобретательной давности может иметь место лишь после 01.01.2011 г.

Категория "добросовестность"достаточно часто используется законодателем,однако ее дефиниция определена в Гражданском Кодексе Украины (далее – ГК) только в отношении права собственника на истребование имущества от добросовестного приобретателя и осуществления расчетов при истребовании имущества из чужого незаконного владения. Статья 388 ГК определяет приобретателя добросовестным,если он не знал и не мог знать,что лицо,у которого он приобрел имущество,не имело права его отчуждать. И наоборот,согласно ст. 390 ГК недобросовестный приобретатель - это лицо,которое знало или могла знать,что он владеет имуществом незаконно (недобросовестный приобретатель).

Как представляется,в понимании ст. 344 ГК владелец должен быть признан таким,что добросовестно завладел недвижимым имуществом,если не будет доказано,что он,приобретая имущество во владение,знал или должен был знать о незаконности такого приобретения,в частности о том,что лицо,у которого он приобрел имущество,не имело права его отчуждать:т.е. если не опровергается факт его добросовестности как обязательного условия владения для приобретения прав собственности.

Таким образом,речь может идти о существовании презумпции добросовестности владельца,которая,хотя и не закреплена в институте приобретательной давности,однако подлежит применению на основе понятия добросовестности как основополагающего положения гражданского законодательства (ст. 3,ч. 5 статьи 12 ГК).

Определение понятия добросовестности лица должно учитываться и в толковании ст. 344 ГК. Лицо,завладела имуществом,следует считать добросовестным,если на момент завладения имуществом она имела все основания считать,что законный владелец в имущества отсутствует,или если владелец в имущества есть,то он потерял интерес к этому имущества. Добросовестность владельца такого имущества в данном случае обусловлена отсутствием или владельца вообще или каких-либо претензий со стороны предыдущего его владельца. Итак,в основу понятия добросовестности владельца положены,во-первых,правомерность действий владельца имущества,во-вторых,молчание и бездействие предыдущего владельца в течение всего срока приобретательной давности.

Не может быть препятствием для приобретения права собственности по приобретательной давности осведомленность фактического владельца о наличии зарегистрированного права собственности другого лица на недвижимое имущество,поскольку ч. 3 ст. 344 ГК предусматривает право лица,завладела недвижимым имуществом на основании договора с его владельцем,на приобретение права собственности на это имущество при отсутствии со стороны владельца после истечения срока договора требования о его (имущества) возврат,устанавливая лишь более длительный срок давнишнего владения - пятнадцать лет с момента истечения срока исковой давности.

Согласно ч. 1 ст. 344 ГК признание добросовестности как условие приобретения права собственности по приобретательной давности необходимо только на момент завладения чужим имуществом и не является необходимым в течение всего срока давнишнего владения. Еще в римском праве было закреплено правило,согласно которому потеря доброй совести не вредит приобретению по давности. То есть,если лицо,добросовестно завладев недвижимостью,в дальнейшем узнает о незаконности своего владения,оно не может считаться недобросовестным,и не может быть лишенным возможности приобрести право собственности на имущество по приобретательной давности.

Представляется,что исключение должно иметь место лишь для случаев,когда незаконность владения установлена вследствие нарушения норм уголовного права. Владение,возникшее в результате совершения уголовного преступления,при каких условиях не может вести к возникновению у правонарушителя права собственности.

Завершая характеристику такого условия приобретения права собственности на имущество (на основании статьи 344 ГК),как добросовестность владения,стоит отметить,что сформулировать дефиницию добросовестности,как и любой другой оценочной категории,не представляется возможным без использования других таких же оценочных категорий. Поэтому установление добросовестности действий лица,направленных на завладение недвижимым имуществом,в рамках рассмотрения дела в суде,в любом случае должно быть осуществлено судом.

Следующим условием,установленным законодателем для приобретения права собственности на основании ст. 344 ГК,является открытость владения. Лицо должно обладать имуществом открыто,не скрывая факт владения,и доказать это обстоятельство.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность владельца демонстрировать факт своего владения имуществом в определенных формах или таким образом,чтобы сделать его имеющимся для окружающих. Одновременно лицо обязано не скрывать факт владения,ведь окружающие должны иметь возможность распознать владение и сделать выводы относительно владения имуществом именно определенным лицом. Сокрытие владения является нарушением требования открытости,а следовательно,несоблюдением владельцем условий,при которых он может получить право собственности по приобретательной давности на основании ст. 344 ГК.

Для приобретения права собственности по приобретательной давности владения также должно быть непрерывным. Исходя из буквального толкования положений ст. 344 ГК для возникновения права собственности по приобретательной давности суд должны быть предоставлены доказательства владения за каждый из 365 дней в течение десяти (ч. 1 статьи 344 ГК) или восемнадцати (ч. 3 статьи 344 ГК) лет. Очевидно,что предоставление подобного рода доказательств является объективно затруднено или вообще невозможно и к тому же процессуально нецелесообразным. Считаем,что в данном случае судебная практика должна применять презумпцию такого содержания:если нынешний владелец вещи докажет,что владел ею в любые предыдущие моменты (даже момент),то он должен считаться владел вещью также и в период времени между этим начальным моментом до момента (дня) предъявления в суд соответствующих требований.

То есть,если лицо владело имуществом в начале срока и в конце срока,презумируется,что она владела им и в течение всего срока,если в деле не будет представлено доказательств обратного.

Конечно,с учетом обстоятельств каждого конкретного дела,доказательства в подтверждение непрерывности владения будут различными в зависимости от того,каким образом лицо завладело имуществом,осуществляла бухгалтерский и налоговый учет данного имущества,в каких формах использовала его в собственной хозяйственной деятельности и т.д.

Требование непрерывности отражает внутреннее отношение давнишнего владельца к объекту своего владения - желание владеть недвижимым имуществом непрерывно установленный законом срок для приобретения права собственности на него. Если будет установлено,что течение срока давнишнего владения лицо-владелец по собственной воле устранялось от фактического владения недвижимым имуществом,оно теряет право на приобретение права собственности на последнее за несоблюдения условия о непрерывности владения.

Вместе с тем,владелец может потерять имущество из своего владения по объективным,независимым от его воли причинам,и в таком случае решение вопроса о соблюдении требования о непрерывности владения зависеть от поведения владельца,которое,опять же,отражает его внутреннее отношение к объекту своего владения.

Так,срок приобретательной давности не прерывается в случае утраты имущества владельцем не по своей воле,однако лишь при условии возврата такого имущества в течение одного года или предъявления течение этого срока иска о его истребовании (ч. 3 статьи 344 ГК). И наоборот,срок приобретательной давности прерывается,если в течение одного года с момента утраты владельцем имущества не по своей воле он не будет ему возвращен или владелец не предъявит течение этого срока иск.

В данном случае речь идет о непрерывности владения как своеобразную правовую фикцию,поскольку при определенных условиях лицо считается непрерывно владевшим имуществом в течение определенного срока,даже если это имущество не выбывало с ее фактического владения.

Время,в течение которого владелец не по своей воле был лишен фактического владения недвижимым имуществом,засчитывается в срок приобретательной давности,если владелец совершил указанные выше меры по возвращению недвижимости в свое фактическое владение. И наоборот,невозвращение имущества и необращение за защитой своего владения в течение одного года должно расцениваться как потеря интереса к такого имущества и приводить к прерыванию срока давнишнего владения,поскольку подобное отношение к имуществу не согласуется с задачей устранения неопределенности в правовом статусе имущества,имеющего целью институт приобретательной давности.

Чтобы было основание для приобретения права собственности,открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом должно продолжаться в течение определенного времени:десять лет (ч. 1 статьи 344 ГК) или пятнадцать лет (ч. 3 статьи 344 ГК). Сразу же возникает вопрос,с какого момента отсчитывается этот срок,и вопрос о соотношении срока приобретательной давности с истекшим сроком исковой давности.

Хотя в науке гражданского права существуют различные точки зрения на эти вопросы,законодателем четко определено,что срок приобретательной давности начинает свой ход со времени истечения исковой давности по виндикационному требованию владельца после истечения срока договора (ч. 3 статьи 344 ГК).

Таким образом,срок давности владения для лица,завладела недвижимым имуществом на основании договора с его владельцем,составляет 18 лет (15 лет - срок приобретательной давности + 3 года - срок исковой давности).

Зато,по содержанию ч. 1 ст. 344 ГК срок приобретательной давности начинается с момента завладения недвижимым имуществом,следовательно,в данном случае,сроки приобретательной и исковой давности отсчитываются одновременно,а поэтому общий срок для приобретения права собственности на недвижимое имущество на основании ч. 1 ст. 344 ГК Украины составляет десять лет.

Еще одним условием владения для приобретения права собственности на недвижимое имущество является безтитульность такого владения. Указанное условие,хотя и не указано в ст. 344 ГК,однако прямо следует из содержания данной нормы. Давнишность владения предполагает его безтитульность уже на момент начала течения срока приобретательной давности,поскольку для законного владельца приобретения права собственности по приобретательной давности невозможно.

Положения ст. 344 ГК не могут быть применены судом,если владение недвижимым имуществом осуществляется субъектом хозяйствования на основании каких-либо договорных обязательств (аренда,хранение,управление и т.п.) или имущество было закреплено за последним субъектом хозяйствования - владельцем - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления . Подтвержден соответствующими доказательствами на момент рассмотрения дела правовой титул владения истцом недвижимым имуществом является основанием для отказа в удовлетворении его исковых требований о получении права собственности по приобретательной давности.

Следует отметить,что в силу приобретательной давности может возникнуть только полное вещное право,каким является право собственности:ограниченные основе права по приобретательной давности возникнуть не могут.

Одновременно наличие правового титула,например договора,на момент завладения имуществом не исключает права владельца на приобретение права собственности на такое недвижимое имущество на условиях,предусмотренных ч. 3 ст. 344 ГК,о чем уже говорилось выше.

В научной литературе обоснованно подвергалась критике позиция относительно возможности приобретения владельцем права собственности по приобретательной давности на имущество,принадлежащее на праве собственности другому лицу. Впрочем,законодатель на данный момент защищает право владельца на приобретение права собственности (ч. 3 статьи 344 ГК),предпочитая лицу,которое,не имея правового титула на имущество,несет бремя его содержания,по сравнению с собственником,который своими юридическими или фактическими действиями отказался от имущества,не осуществляет принадлежащих ему как владельцу полномочий.

Что касается недвижимого имущества,с января 2011 потенциально стало объектом права собственности давнишнего владельца,то это недвижимое имущество,которое:

- Не имеет собственника,или
- Собственник которого неизвестен,либо
- Собственник отказался от права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество;
- Приобретенное добросовестным приобретателем и в истребовании которого его владельцу было отказано.

Статья 344 ГК оперирует термином "чужое имущество",которым охватываются все перечисленные выше случаи.

Так,по смыслу статей 335 и 344 ГК право собственности может быть признано судом как бесхозное имущество. За конкуренции оснований приобретения права собственности на недвижимое имущество - по приобретательной давности (ст. 344 ГК) или как на бесхозную вещь (ст. 335 ГК) следует исходить из того,что не может считаться бесхозным недвижимое имущество,находящееся во владении любой лица,хотя и незаконном.

ГК устанавливает ограничения,согласно которому положения ст. 344 ГК могут применяться только в отношении недвижимого имущества определенных субъектов права собственности;следовательно,приобретения права собственности по приобретательной давности возможно на недвижимое имущество для любых участников гражданских правоотношений - как юридических,так и физических лиц.

Одновременно учитывая положения ст. 376 ГК право собственности по приобретательной давности на объект самовольного строительства не может быть признано судом,поскольку указанной нормой предусмотрен особый порядок приобретения права собственности на недвижимое имущество,построенное или строится на земельном участке,не отведенном для данной цели,или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта,или с существенным нарушением строительных норм и правил (самовольное строительство).

Подытоживая вышесказанное,отметим следующее:

- С 01.01.2011 г. право собственности на недвижимое имущество можно приобретать по приобретательной давности (ст. 344 ГК);
- Удовлетворения судом требований о признании за владельцем права собственности на недвижимое имущество на основании ст. 334 ГК только при наличии необходимых условий - добросовестности завладения,открытости,непрерывности,безтитульности владения;
- По приобретательной давности может быть приобретено право собственности на недвижимое имущество,которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен,либо собственник отказался от права собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество,и имущество,приобретенное добросовестным приобретателем и в истребовании которого его владельцу было отказано.
- Срок приобретательной давности начинает свой ход с момента завладения недвижимым имуществом;в случае,когда владелец завладел имуществом на основании определенного договора с его владельцем,- срок приобретательной собственности отсчитывается с момента истечения срока исковой давности;
- В случае утраты имущества владельцем не по своей воле (устранение владельца от владения недвижимым имуществом),невозвращение имущества во владение и Необращение с иском об истребовании такого имущества в течение года - срок приобретательной давности прерывается;в случае возвращения недвижимого имущества во владение или предъявления иска о его истребовании - срок приобретательной давности не прерывается,а период,в течение которого владелец не по своей воле был лишен владения,засчитывается в срок приобретательной давности.

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ. Объединение риэлторов и юристов рынка недвижимости Киева. Сopyright ©2004-2012Сopyright ©2004-2012 ICT COMPANY www.infopromua.com. Все права защищены.
Выгодно продадим/сдадим вашу недвижимость
cursor

Оформление заявки

Адвокатское и риелторское объединение Украины предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости. Мы с радостью готовы предложиться Вам свои услуги по продаже и аренде недвижимости в Киеве и Киевской области.

Оставьте Ваш номер телефона и наш специалист свяжется с Вами в кратчайшие сроки

Ваш номер телефона: