| |
ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ ЮРИДИЧНА КОНСУЛЬТАЦІЯ Запитання: 1. Правові підстави здавання в оренду фізичною особою-підприємцем житлового будинку,що перебуває у приватній власності під офіси.
2. Можливі наслідки такої оренди. Відповідь: Тема здавання в оренду фізичною особою-підприємцем належного їй на правах приватної власності житлового приміщення під офіс є однією з проблемних,оскільки досі чітко не врегульовані правові питання стосовно таких взаємовідносин. По-перше,,згідно зі ст. 150 ЖК України громадяни,котрі мають у приватній власності житловий будинок (частину будинку),квартиру,користуються ними для власного проживання і проживання членів їхніх сімей та мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд:продавати,дарувати,заповідати,здавати в оренду,обмінювати,робити предметом застави,укладати інші не заборонені законом угоди.
Отже,цією статтею ЖК прямо зазначено можливість здавання приватної власності в оренду.
Єдиним обмеженням у випадку здавання житлового приміщення,що перебуває у приватній власності,в оренду є те,що житлові будинки та житлові приміщення не можуть бути використані громадянами на шкоду суспільству (ст. 10 ЖК України). Іншими словами,власники житлових приміщень і житлових будинків мають право розпоряджатися своєю власністю на власний розсуд,враховуючи при цьому,щоб таким використанням не було завдано шкоди суспільству,тобто були гарантовані нормальні,зокрема екологічні,умови для проживання громадян.
По-друге Згідно із ст. 383 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) власник житлового будинку не має права використовувати помешкання для промислового виробництва. Аналогічна норма міститься у ст. 6 Житлового кодексу Української РСР від 30 червня 1983 р.,№ 5464-Х (далі – ЖК України),яка забороняє надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру. Водночас,ЦК України не містить вимог,які б забороняли використовувати жилі приміщення для службових потреб,крім того,згідно із ч. 2 ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії,які не суперечать закону,а ст. 320 ЦК України дозволяє використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності,крім випадків,встановлених законом. До того ж можна посилатися на те,що офіс – це не виробниче приміщення,адже наше законодавство передбачає такі визначення виробничого приміщення:
1. Виробничі приміщення - приміщення,призначені для розташування майстерень для ремонту обладнання та пристроїв,для забезпечення стабільної роботи двигунів,механізмів,систем і т. ін.
Перший заступник міністра охорони здоров’я головний державний санітарний лікар України Постанова «Про затвердження Державних санітарних правил» (Державні санітарні правила для річкових суден України,п.1.4) 01.12.1999 N 48
2. Виробниче приміщення - будівля,що відповідає технологічним нормам,або пересувна випробувальна лабораторія,в яких створено умови для проведення перевірки технічного стану.
Кабінет міністрів України Постанова «Про затвердження Порядку надання суб'єктам господарювання повноважень на проведення перевірки технічного стану колісних транспортних засобів під час державного технічного огляду» (Порядок,п.2) від 9 липня 2008 р. N 607 м. Київ тому ст. 383 ЦК України не порушується. Отже,забороняється використання житлових будинків,квартир тільки для промислового виробництва. Проте ЦК України не забороняє використовувати помешкання для надання послуг та виконання робіт
Водночас,як зазначається в листі Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва «Перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів,контор,торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено. Житлові будинки і житлові приміщення призначаються відповідно до норм Житлового кодексу для постійного проживання громадян. Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру чинним законодавством забороняється. Переобладнання житлових приміщень для використання їх в інших цілях проводиться в разі визначення їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх в нежилі»
У Класифікаторі видів економічної діяльності ДК 009:2005» (КВЕД),затверджений наказом Держспоживстандарту України від 26.12.2005 р. №375,чинний з 01.04.2006 р зазначено:«Процес промислового виробництва — це процес перероблення (механічного,хімічного,ручного тощо),який використовується для виготовлення нової продукції (споживчих товарів,напівфабрикатів чи товарів виробничого призначення);оброблення уживаних товарів на сировину;надання промислових послуг. Далі в п. 3.1 КВЕД згадується,що допоміжні види економічної діяльності — це види діяльності,що здійснюються переважно у сфері обслуговування виробництва (управління підприємством,бух облік,транспортування,складування,закупівля,збут,ремонт,технічне обслуговування тощо) Облаштування офісу (щоправда,терміна «офіс» в українському законодавстві немає) або іншого адміністративного приміщення найчастіше пов’язане з виконанням управлінських функцій,веденням бух обліку,юридичним обслуговуванням,забезпеченням збуту продукції тощо,а не безпосередньо з процесом промислового виробництва. Тому вважаємо,що надання (отримання) в оренду житлового приміщення для розміщення в ньому працівників,які виконуватимуть перелічені вище функції,не підпадає під обмеження ч. 1 ст. 383 ЦК і ст. 6 ЖК. Виняток становлять працівники,які мають пряме відношення до результату виробництва — продукції (товарів,робіт та послуг) Використання житлових приміщень під офіси Житловий кодекс не регламентує,а ін. діюче законодавство не містить заборони на здавання в оренду під офіс житлового приміщення,що перебуває у приватній власності. По-третє,Після того,як ми визначилися з тим,що житлове приміщення,яке належить на правах приватної власності,може бути здано нею в оренду під офіс,закономірно виникає запитання:а чи необхідно в цьому випадку переводити це приміщення з житлового фонду до нежитлового?
Механізм переведення придатних для проживання (а в даному випадку факт здавання в оренду приміщення під офіс якраз не означає,що це приміщення є непридатним для проживання) житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові наведено у статті 8 ЖК України «Переведення придатних для проживання житлових будинків і житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові,як правило,не допускається. У виняткових випадках переведення житлових будинків і житлових приміщень у нежитлові може здійснюватися за рішенням органів,зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу (виконавчого комітету обласної,міської (міста республіканського підпорядкування) ради). Переведення житлових будинків і житлових приміщень відомчого і громадського житлового фонду у нежитлові провадиться за пропозиціями відповідних міністерств,державних комітетів,відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення житлових будинків житлово-будівельних кооперативів у нежитлові не допускається».
З вимог цієї статті випливає,що ЖК передбачено переведення за рішенням виконавчих комітетів обласної або міської ради придатних для проживання житлових приміщень державного і громадського житлового фонду в нежитлові. Що ж стосується переведення жилих будинків,що перебувають у приватній власності,тобто у приватному житловому фонді,в нежитлові,то ЖК України такого переведення не врегульовує.
Але,Вищий господарський суд в інформаційному листі від 07.06.2005 р. №01-8/1051 роз’яснив,що положення частини першої ст. 8 ЖК щодо порядку переведення житлових будинків і приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежитлові можуть застосовуватись і до житлових будинків,квартир,які належать фізичним і юридичним особам на праві приватної власності.
Проте слід враховувати,що переведення житла в нежитловий фонд на підставі статей 7 та 8 ЖК є правом,а не обов’язком рад. Через відсутність чіткого порядку і послідовності дій,необхідних для зміни статусу приміщення (мається на увазі — нового загальноукраїнського нормативного акта) перелік документів та строки здійснення цієї процедури встановлюються на розсуд місцевих органів влади
По-четверте,Що стосується одержання дозволу на здавання в оренду приватного житлового будинку або приміщення (квартири),то згідно зі статтею 158 ЖК України договір найму житлового приміщення,що укладається між власником будинку і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті або у створюваному ним органі управління,стосується правовідносин житлового найму,тобто здавання приміщень в оренду з метою надання житла. Крім того,згідно зі ст. 159 ЖК України предмет і термін договору найму житлового приміщення в будинку,що належить громадянину» не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення,не придатні для проживання (підвали тощо),а також підсобні приміщення (кухня,коридор,комора тощо). Іншими словами,вимоги ЖК поширюються тільки на договори найму житлових приміщень для проживання громадян.
Взаємовідносини між орендодавцем і орендарем житлового приміщення,що буде використовуватися під офіс,регулюються нормами Цивільного кодексу,а нормами Цивільного кодексу не передбачене одержання дозволу на здавання в оренду майна,що перебуває у приватній власності
Враховуючи вищевикладене,а також те,що норми Цивільного кодексу не містять вимоги про одержання спеціального дозволу на здавання власником приміщення під офіс,можна зробити висновок,що одержувати дозвіл на здавання в оренду майна,яке перебуває у приватній власності,не потрібно По-п’яте,через чітку не урегульованість здавання в оренду житлового приміщення під офіс завжди існує загроза визнання договору оренди недійсним. Визнати договір недійсним можливо лише в судовому порядку.
Відповідно до ч.1 ст. 207 Господарського кодексу України (далі ГК України) господарське зобов’язання,що не відповідає вимогам закону,або вчинено з метою,яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства,або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції,може бути на вимогу однієї із сторін,або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині
Відповідно до ч. 3 ст.215 ЦК України Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом,але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах,встановлених законом,такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Наприклад,договір може бути визнано недійсним як такий,що суперечить ЦК України,іншим актам цивільного законодавства (згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК та ст. 215 ЦК). Підстави,за бажання позивача,можна знайти,як-от:використання орендованої квартири юридичною особою під офіс є неправомірним з правової точки зору – порушення ч. 2 ст. 813 ЦК України Якщо наймачем є юридична особа,вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб,через неоднозначність терміна «потреби промислового характеру» використання орендованого житла,не переведеного у нежитловий фонд,для розміщення офісу також може вважатися грубим порушенням заборонного другого речення ст. 6 ЖК України.
У разі винесення судом рішення про визнання договору недійсним таким він вважатиметься з моменту укладення. Відповідно до ч.1 ст.208 ГК України,якщо господарське зобов’язання визнано недійсним як таке,що вчинено з метою,яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства,то за наявності наміру в обох сторін – у разі виконання зобов’язання обома сторонами – в доход держави за рішенням суду стягується все одержане ними за зобов’язанням,а у разі виконання зобов’язання однією стороною з другої сторони стягується в доход держави все одержане нею,а також все належне з нею першій стороні на відшкодування одержаного. У разі наявності наміру лише у однієї із сторін усе одержане нею повинно бути повернено другій стороні,а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного стягується за рішенням суду в доход держави.
Відповідно до ч.1 ст.208 ГК України,у разі визнання недійсним зобов’язання з інших підстав кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за зобов’язанням,а за неможливості повернути одержане в натурі – відшкодувати його вартість грошима,якщо інші наслідки недійсності зобов’язання не передбачені законом. Отже ст. 208 ГК України встановлює два види наслідків визнання господарського зобов’язання недійсним. Частина 1 стосується зобов’язань,визнаних недійсними як такі,що вчинено з метою,яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства. Щодо таких зобов’язань передбачено застосування заходів конфіскаційного характеру,а в разі зазначеної мети лише в однієї із сторін щодо другої сторони застосовується одностороння реституція (відновлення становища,яке існувало до виникнення зобов’язання).Частина 2 стосується зобов’язань,визнаних недійсними з усіх інших підстав. В цих випадках для сторін зобов’язання передбачено наслідок у формі двосторонньої реституції. За неможливості повернення одержаного в натурі вартість його відшкодовується грошима,за цінами,які діють на момент відшкодування. По-шосте,Крім того,цілком імовірне притягнення винних осіб до адміністративної відповідальності за використання житлових приміщень не за призначенням (не для проживання). Кодекс України про адміністративні правопорушення.
Стаття 150. Порушення правил користування жилими будинками і жилими приміщеннями
Порушення правил користування жилими приміщеннями,санітарного утримання місць загального користування,сходових кліток,ліфтів,під'їздів,придомових територій,порушення правил експлуатації жилих будинків,жилих приміщень та інженерного обладнання,безгосподарне їх утримання,а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень,використання їх не за призначенням,псування жилих будинків,жилих приміщень,їх обладнання та об'єктів благоустрою –
тягнуть за собою попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і попередження або накладення штрафу на посадових осіб - від трьох до семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. По-сьоме,що стосується податкового законодавства,то можна визначити наступне:
Указом Президента України “Про спрощену систему оподаткування,обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва” від 28.06.1999 р. № 746/99 передбачено,що фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності самостійно (за власним бажанням) можуть обрати спосіб оподаткування доходів,одержаних від здійснення підприємницької діяльності,за єдиним податком. Ставка єдиного податку встановлюється місцевими радами за місцем державної реєстрації фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності залежно від виду діяльності і,і такий податок сплачується щомісячно не пізніше 20 числа наступного місяця на окремий рахунок відділень Державного казначейства України.
Податковим законодавством,зокрема,Законом України “Про систему оподаткування” встановлено,що об'єктами оподаткування є доходи (прибуток),додана вартість продукції (робіт,послуг),вартість продукції (робіт,послуг),у тому числі митна,або її натуральні показники,спеціальне використання природних ресурсів,майно юридичних і фізичних осіб та інші об'єкти,визначені законами України про оподаткування.
Державною Податковою Адміністрацією України в листі від 16.06.2007 р. № 5882/6/17-0416 “Про єдиний податок” надано роз'яснення,що єдиний податок сплачується виключно з доходів,отриманих фізичною особою - суб’єктом господарської діяльності.
Отже,діючим законодавством передбачено,що податки,в тому числі і єдиний податок,сплачуються платниками за здійснення підприємницької діяльності.
В нашому конкретному випадку – це повинен бути вид діяльності код 70.20 Здавання в оренду власного нерухомого майна Цей підклас включає:
• здавання в оренду власної житлової та нежитлової нерухомості
• - здавання в оренду земельних ділянок
• - діяльність ринків
Отже ставка єдиного податку не залежить від виду нерухомої власності (житлова чи нежитлова).
|
